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第九回 不動産と消費税について

私の任期中には消費税は絶対に上げません!といっていた小泉総理大臣が任期が切れると同時に消費税の料率が上げられることとなりそうです。そこで不動産と消費税について調べてみました。

1. 販売価格に消費税がかかる物件とかからない物件
現在販売に出されている物件には、消費税が課税される物件とされない物件がございます。この消費税の課税対象となるのは業者さん、ということで不動産業者さんが売主となっている物件は課税対象となります。いくら仲介業者を挟んでも、個人の売主様が販売に出されている物件には課税されません。また、課税対象は建物のみとなり、土地代金には課税されません。土地のみをご購入の際は課税がありませんが、マンションをご購入の場合、土地持分があるとしても、売価のほとんどに課税されます。
主に中古住宅で、不動産屋さんが売主となっているものとしては、競売などで落札された物件が上げられます。
2. 中古物件と消費税
更地に新築の家を建てる際、建物代金には全て消費税が課税されます。では中古物件は?実は中古物件の建物の価格を正確に算出する確固たる計算式はありません。売主となっている不動産業者さんは、税務署に対し、自ら売主となって売却した中古物件の建物価格をいくつかの根拠を元に提示します。
当社では下記のような算出方法を採用しております。

  • 建物基準価格
    建物の平方メートル数× 13万円・・・・A
  • 採点指数
    建築年数 一年経過するごとに -6% ・・・・B
    外観性 +10~-10で調整 ・・・・C
    流通性 +10~-11で調整 ・・・・D
  • 合計 B+C+D・・・E
    採点指数(E÷100+1) ・・・・F
    建物評価額(A×F)

通常では年-6%ごとの減価償却によって15~18年程度で評価額がなくなります。よほど良い建物でも30年程度で0円となります。0円には消費税を課税しようがありませんので、それ相当と思われる額での算出となります。つまり

1.売主が不動産業者
2.建物付き物件

に対しては建物の価格に対し消費税が課税されます。また築年数が浅いものはそれなりに建物価格が高くなるため、消費税の課税額もたかくなります。

3. 不動産仲介手数料と消費税
不動産仲介手数料には現在5%の消費税が課税されております。課税料率が上がればそれに順じて仲介手数料も上がります。

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