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第三回 瑕疵担保責任について

大分おまたせいたしました(笑)不動産取引における瑕疵担保について出来るだけわかりやすく、ご解説していきます。

不動産取引における瑕疵とは

そもそも瑕疵とは・・・その種のものとして有すべき品質、性能、又は当事者が表示した品質、性能が備わっていないこと (欠くこと)です。
不動産取引における瑕疵とは大きく分けると5つに分かれます。

1. 法律的瑕疵 ★法令上の制限に係る調査不足、ミス(建築物の構造制限、建築制限など)
  • 同規模の建築が出来ない(既存不適格建築物など)
  • 計画していたアパートが建築できない
  • 接道義務を満たしておらず、建築が出来ない
  • 市街化調整区域内の土地により、建築できない
2. 物理的瑕疵 ★宅地、建物の瑕疵
  • 違法、危険な擁壁であることが判明した
  • 地中にコンクリート片などの埋設物がある
  • 地盤沈下により建物が傾いた(傾いている)
  • 軟弱地盤で建築に過分な費用が必要
  • 土台、柱などがシロアリの害を受けている
3. 環境瑕疵 ★嫌悪施設、日照、眺望、騒音、臭気など
  • 飛行場、工場、ゴミ処理場、養豚場などの施設により、騒音、臭気がひどい
  • 隣地の建築により日照、眺望などが阻害される
  • 近くの幹線道路などによる騒音など
4. 心理的瑕疵 ★心理的影響

(自殺)

  • マンションの共有部分からの投降自殺
  • 自殺した建物が取り壊されて、すでにない
  • 近隣(隣家等)での自殺
  • 建物内で自殺を図り、数日後に病院で死亡

(暴力団事務所等)

  • 組事務所がある
  • 組長などの幹部の自宅がある
  • 組員の自宅がある
  • 組幹部の愛人宅がある

(その他)

  • 近隣に迷惑行為をする人がいる
5. その他の瑕疵
  • 隣接地の建物の一部が越境している
  • 取引建物の一部が隣接地に越境している
  • 電波障害が有り、テレビの写りが悪い

上記のような瑕疵がある場合、中古住宅を売る側としては、契約前に買主様にお知らせする必要があります。 契約後問題とされない瑕疵をまとめますと、以下の3つになります。

(1)売主より告知された瑕疵
(2)あらかじめ知っている瑕疵
(3)普通の注意をしていれば知りえた瑕疵

この3つに該当するものは買主様も知った上で契約という形になりますので、瑕疵担保責任をは発生いたしません。 問題となるのが、『隠れた瑕疵』といわれるものです。

隠れた瑕疵とは・・・買主が取引上一般に要求される程度の注意をしていても発見できないような瑕疵、 あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことにつき過失の無いような場合の瑕疵。
例)雨漏り、シロアリなど
もちろん売主様が気付かなかったような瑕疵が発覚した場合でも、同様です。

次回は売主様、買主様双方の側面に立った契約の際の注意事項をあげたいと思います。


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