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第二回 市街化調整区域について

物件案内を見ていると、ときどきお目にかかる『市街化調整区域』ってなに?と思った方、多いのでは?その意味と、ご購入の際気をつけなければならない点についてご説明いたします。

1. 土地の種類は
現在売りに出されている不動産物件は大まかに分けると二つに分けることが出来ます。

  • 都市計画区域内
    都道府県、あるいは国土交通大臣に『計画的な都市づくりを進めるべき地域』として指定された場所です。茂原市近辺では茂原市、東金市、一宮町、白子町、長生村、大網白里町、市原市、天津小湊町、鴨川市の一部、勝浦市の一部、大原町の一部などが都市計画区域とされております。
  • 都市計画区域外
    まだ人口的にも都市計画区域と指定する必要のないとされている地域です。茂原市周辺では茂原市、一宮町、白子町、長生村以外の長生郡、大原町、勝浦市の一部を除いた夷隅郡、九十九里町、成東町などが区域外とされております。
    上記都市計画区域内にある自治体でも、必要に応じて都道府県あるいは国土交通大臣により下記の二つに分けられます。
  • 線引きされている地域
    当社近隣では大網白里町、市原市、千葉市、富里市、木更津市等が入ります。
  • 線引きされていない地域
    茂原市、東金市、白子町、長生村、一宮町、大原市の一部、勝浦市の一部、鴨川市の一部などが入ります。

線引きされている地域とは都道府県、又は国土交通大臣によって都市計画区域内にあるその市町村が、市街化区域と市街化調整区域の二つに分けられている地域を指します。つまり特に無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る必要があるとされた地域です。

(参考)市街化区域とは
(1)既に市街地を形成している区域
(2)おおむね10年以内に市街化を図るべき区域
 とされております。

一方、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域とされております。つまり開発の見通しが立つまでは出来るだけ 現状維持しましょうという区域です。

2.市街化調整区域に建物を建てるには
市街化を抑制すべき区域ということで、建物を建ててはいけませんということでは有りません。あくまでも抑制しましょうという地域なのです。どのようなケースに家を建てることが出来るのか、出来ないのか? 詳しくは各自治体の市町村の都市計画課でお聞きになられることが望ましいのですが、いくつかの都市計画課へお問い合わせしたところ、大まかにまとめると以下のような条件であれば建築、あるいは建て直しが可能のようです。

  1. 市街化調整区域となる前から建物が建っており、市街化調整区域となった後、土地の合筆、分割などをしていない物件は元々建っていた建物の1.5倍、あるいは定められた都市計画(建ぺい率、容積率など)に基づいた家であれば建て直しが可能のようです。
  2. 市街化調整区域となる前から建物を建てる目的で造成されており、市街化調整区域となった後、土地の合筆、分割などをしていない物件は定められた都市計画(建ぺい率、容積率など)に基づいた家であれば建築が可能のようです。さらに土地の合筆、分割などをしていない物件は元々建っていた建物の1.5倍、あるいは定められた都市計画(建ぺい率、容積率など)に基づいた家であれば建て直しが可能のようです。
  3. おおむね50以上の建築物が、おおむね50m以内の間隔で連たんする区域であれば定められた都市計画(建ぺい率、容積率など)に基づいた家であれば建築が可能のようです。

上記のいかなる場合であっても、各都道府県の許可を受けなければ建築は出来ません。そして、注意すべくは農家分家住宅等のように特定の人にのみ許可された建築物を建て直しする場合、その許可された人以外の人が申請をしても許可が下りないという点です。農村地帯の物件をお求めになられる場合は注意が必要です。

(例)
マイケルさんはご両親と農業を営んでおります。ご両親の家に同居しております。マイケルさんの住む大網白里町では、昭和49年に都市計画が施行され、市街化区域と市街化調整区域とで線引きがされ、マイケルさんの住んでいる所は市街化調整区域となりました。その後マイケルさんは結婚し、家を建てたかったのですが、住んでいる土地が市街化調整区域ということで建築の許可を受ける為に都道府県に 申請する際、農家分家住宅ということで申請しました。農家分家住宅とは読んで字の如し農家のお父さんが、子供、もしくは親戚のために 土地を分けて家を建てさせることを言います。これだと都道府県の許可は取りやすいのです。しかしながら家庭内不和からマイケルさんは農家をやめ、お嫁さんの実家で暮らすといい始めました。マイケルさんは、奥さんの実家に引っ越す前に、当面の生活費を捻出する為断腸の思いで、ご両親に土地を分けていただいて建てた愛着のある家を売ることにしました。マイケルさんの家を買ったジャクソンさんは、数年後、お金を貯め、痛んできた家を思い切って建て替えする計画をたてました。元々建っていた建物と同等の建物を建てる計画で、都市計画の許可を頂く為に申請したところ、却下されてしまいました。
『この土地に建物を建てることが出来たのは、もともとマイケルさんが農家分家住宅として申請したからであって、それ以外の方が家を建てることは出来ません』という説明です。

いずれの場合も、ご購入前に各市町村、あるいは都道府県の宅地課などにご確認されることをお勧めいたします。また、都市計画は5年に一度見直されます。


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