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第一回 当サイトにおける不動産売買の流れ

不動産情報の掲載されている媒体は新聞、広告、雑誌、そしてインターネットサイトなど様々です。皆さんもご存知のように、各掲載物件にお問合せ先の不動産業者様がいて、そちらにお問い合わせをすると、業者の方が物件を案内してくれます。ここまではご存知の方も多いと思われます。そして気に入った物件が見つかったとします。問題はこの後です。

1. 書面にて意思表示をする
まずは売主様に対し、お持ちの物件を買いたいという意思表示をしていただきます。これは必ず書面にて直筆で行われます。 この時点から交渉が開始されます。ご記入いただく主な内容は

  1. 物件概要…所在地、敷地面積、建物面積など
  2. 購入希望金額…ご自身のご予算と睨めっこしてください。
  3. 諸条件…リフォーム、クリーニング施工やローン条件など
  4. 住所、氏名…もちろんご自身の氏名と、現住所をご記入いただきます。

上記項目をご記入の上、押印(三文判でかまいません)していただきました上で売主様にお話することとなります。 これが『買付証明書』と呼ばれる書類です。
大事なのはここで購入条件をしっかりとご提示することです。
簡単にまとめますと、売主様に対し、ここで挙げた条件を聞いていただけるのであれば、ご提示した金額にて物件を購入しますといった意味の書面となります。値段交渉などもこの書面にて提示された金額からスタートします。もちろん売り主様と購入希望者様が直接やり取りすることはございません。すべて仲介業者である不動産業者が交渉させていただくことになります。そしてめでたく話がまとまりますと、重要事項説明→契約となります。また、住宅ローンなどをご利用になられる方はこの時点で事前審査をお願いします。もちろんこちらも当社で代行いたしますのでご相談ください。

参考 買付証明書フォーマット(EXCELデータ)・・・・kaituke.xls

2. 重要事項説明
ここで買主様に対し、物件及び契約についてご説明いたします。内容はおおよそまとめますと下記の項目になります。

  1. 権利関係
    権利の種類は所有権か借地権かを明記いたします。
  2. 法令上の制限
    都市計画法、土地区画整理法、建築基準法に基づく制限などを明記いたします。
  3. 私道の負担
    接面道路の形状、私道の負担面積あるいは負担金の有無などを明記します。
  4. 水道電気などの施設の整備状況
    水道は公営水道か、あるいは井戸なのか。ガスはプロパンかそれとも都市ガスか?などを明記します。
  5. 未完成物件の場合、完成時の形状、構造など
    通常別紙にて参考資料を作成の上、ご説明いたします。
  6. 区分所有建物(マンション)の場合、敷地の権利関係、規約など
    敷地の権利の種類は所有権か借地権かを明記します。また、物件によっては管理規約などをご用意いたしております。
  7. 代金、借賃以外に授受される金銭の額など
    固定資産税の清算がある場合はその金額、所有権移転登記にかかる金額が確定している場合はその金額などを明記いたします。
  8. 契約の解除について
    手付解除、契約違反による解除、融資利用の特約による解除(ローン審査が通らなかった場合)、引渡し前の滅失などが想定され、それぞれに対し説明を明記いたします。
  9. 損害賠償の予定など
    契約解除にあたり、相当な損害賠償の額を明記いたします。
  10. 手付金などの保全措置
    法令上で決められた額の手付金を納められる場合の保全措置について明記いたします。
  11. 支払金などの保全措置
    保全措置を講ずるかどうか明記いたします。また、保全措置する場合は保全措置を行う機関を明記します。
  12. ローンの斡旋内容
    金銭貸借の斡旋の有無、また有る場合はその金融機関名、錫入金額などを明記いたします。

この限りではありませんが、おおよそこのような内容を契約前にご説明いたします。最終的にご納得いただいた上で買主様より署名捺印(三文判でかまいません)いただきます。

参考 重要事項説明書フォーマット ・・・jyuuyoujikou.xls

3. 契約

買付証明書をご提出後、おおよそ2週間前後で契約を締結いたします。
作成された契約書に売主様、買主様双方に署名捺印(三文判でかまいません)の上、買主様のご負担にて売買代金に相当な印紙を貼ります。
当社では契約書を一通作成して、買主様に原本をお渡しし、売主様には原本のコピーをお渡ししております。税処理上の問題はございません。原本を二通作成いたしますと印紙税がそれぞれに必要となりますので、経費節約の為にも一通作成が望ましいのです。なお、二通作成をご要望の場合はその限りではありません。また、買主様には契約の際に契約金をご用意していただきます。これは売買代金の1割程度が一般的です。

印紙税額一覧表(カッコ内は現在の特例措置による金額です)
契約書に記載された契約金額 印紙税
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万超50万以下 400円
50万超100万以下 1千円
100万超500万以下 2千円
500万超1千万以下 1万円
1千万超5千万以下 2万円(1.5万円)
5千万超1億以下 6万円(4.5万円)
1億超5億以下 10万円(8万円)
5億超10億以下 20万円(18万円)
10億超50億以下 40万円(36万円)
50億超 60万円(54万円)
契約金額の記載のないもの 200円

参考 契約書フォーマット・・・/keiyakusyo.xls

4. 残金決済、引渡し及び所有権移転登記の手続きを行う

残金決済と所有権移転の登記の手続きは同時履行です。引渡しは必ずしも同時履行でなければならないというわけではありませんが、中古物件の場合は同時履行が理想的であるものと思われます。登記の手続き及び残金決済は司法書士の立会いの上で行います。決済金額といたしましては、下記項目をご用意いただく形となります。なお、(3)番の固定資産税につきましては、4月に納税通知が参りますので、納税通知がきて、納税金額が確定した時点でご負担いただくケースもございますので、この時点では必要のない場合があります。4月以降の残金決済であればこの時点で清算いたします。

(1)売買代金の残金
上記手付金を売買代金から引いた残額
(2)登記費用
物件の評価額により算出されます。あらかじめ司法書士が算出いたします。
(3)固定資産税
その年の1月1日の時点でその物件を所有していた人に対して4月に納税通知書が送付されます。納税金額を所有権移転とみなされるこの日を境に日割り計算いたしまして、負担すべき金額を算出します。納税金額は物件の評価額により算出されます。
(4)仲介手数料
物件の販売価格により手数料が決まります。

販売価格 手数料
200万円以下 販売価格×5.25%
400万円以下 (販売価格-200万円)×4.20%+200万円×5.25%
400万円超 (販売価格-400万円)×3.15%+(400万円-200万円)×4.20%+200万円×5.25%

たとえば中古物件1,600万円の物件に対する手数料は
販売価格1,600万円-400万円=1,200万円
1,200万円×3.15%=378,000円
(400万円-200万円)×4.20%=84,000円
200万円×5.25%=105,000円
378,000円+84,000円+105,000円=567,000円となります。


上記手数料の数式を簡単に表現しますと次のようになります。

販売価格 手数料
200万円以下 販売価格×5.25%
400万円以下 販売価格×4.20%+21,000円
400万円超 販売価格×3.15%+63,000円

上記同例で計算しますと
1,600万円×3.15%=504,000円
504,000円+63,000円=567,000円


また、住宅ローンご利用の買主様はローン実行日をこの日に設定していただく必要があります。
住宅ローンは現在、各銀行でいろいろな商品をご用意いただいております。ローンを組むにあたり、かかる経費も様々です。ご確認のうえ、ご利用ください。また、ローンのご相談、ご質問も随時受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。

買主様には住民票と印鑑をご用意いただきます。そして司法書士の指示により登記委任状を作成いたします。そして新しくご自身の名前の入った登記簿及び権利書が一週間から10日でお手元に届きます。


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